Заключение договора аренды без потери права собственности на строение

25.09.2014

Заключение договора аренды без потери права собственности на строение

Статьями 778 Гражданского кодекса Украины и 23 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» установлено, что если в результате улучшения арендованного имущества, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, арендатор становиться ее сособственником. Доля арендатора в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение, если иное не установлено договором.

Законодательством не установлены четкие параметры, по которым можно определить создание новой вещи в результате улучшений арендованного имущества. Отсутствие четких правил приводит к различному толкованию и применению указанных норм права.

Вывод о создании новой вещи делает суд, основываясь на заключении эксперта. Суд может придерживаться позиции, что создание  нового недвижимого имущества может быть произведено только в случае реконструкции здания. В других случаях замена дверей, ремонт пола, покраска стен и перепрофилирование старого общежития в качественные офисные помещения будет являться созданием нового имущества, поскольку помещение кардинально изменилось по качественным и функциональным признакам. Первая и вторая позиция имеют право на существование, что подтверждается судебной практикой.

Таким образом, арендатор, проведя с согласия арендодателя ремонт помещения, может обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть арендованного имущества. Владение, пользование и распоряжение имуществом будет осуществляться сособственниками по их согласию. 

Новый сособственник может начать судебные споры по признанию недействительными договоров аренды, заключаемых без его согласия, а также совершать другие действия, направленные на создание невыносимых условий. Таким способом новый собственник будет шантажировать первоначального собственника с целью обязания его выкупить долю по цене, превышающей рыночную, или просто ставить вопрос о выделе его доли.  

Для недопущения вышеуказанных негативных последствий необходимо составлять грамотный договор аренды, а не заполнять взятый с Интернета типовой. В договоре обязательно должно быть указано, что все неотделимые улучшения, а также новая вещь, созданная в результате улучшения арендованного имущества, являются (становятся) собственностью только арендодателя.   


Материал подготовлен специалистами
Общественных организаций «Верховенство права»,
«Антирейдерское движение»